‘연세’ 사기에 대한 강력한 법적 대응 필요성
제주 지역 특유의 ‘연세(年稅)’ 계약은 1년치 월세를 선납하는 구조로, 계약 체결 시점에 목돈이 일괄 이전된다는 점에서 임차인에게 극도로 불리한 레버리지를 형성한다. 월세 계약이라면 매달 일정 금액을 지급하며 문제가 생겼을 때 즉시 지급을 중단할 수 있지만, 연세는 이미 거액이 상대방 손에 넘어간 상태에서 분쟁이 시작된다는 구조적 결함을 안고 있다.
최근 서귀포시 소재 집합건물 사례는 이러한 구조적 취약성이 현실화된 전형적인 사례다. 연세 1,000만 원에 보증금 1,000만 원 규모의 계약을 위해 가계약금 50만 원을 입금하였으나, 등기부상 소유자 ‘**찬’과 입금 수령인 ‘**우’의 신원이 불일치하고, 해당 부동산이 한국자산신탁 명의의 신탁 부동산임에도 수탁자의 동의 절차가 전혀 이루어지지 않은 정황이 포착되었다. 개명을 했다는 구두 주장만 존재할 뿐 이를 뒷받침할 기본증명서 등 공적 서류는 제시되지 않았다.
여기에 더 심각한 문제는 중계물건이 제주에서 가장 많이 이용하는 ‘당근부동산’에 버젓이 올라와 거래를 유도하고 있다는 점이다. 계약 당사자는 해당 거래를 중개한 부동산에 계약금 입금 후 신원불일치와 신탁 문제를 제기했으나 오히려 “보증금을 낮춰 월세 계약을 하는게 어떠냐는” 제안을 받았다고 한다.
이런 경우 대응은 ‘협상’이 아닌 ‘적극적 공격’이어야 한다. 임대인은 이미 현금을 확보했으므로 자발적 협조를 기대하기 어렵다. 따라서 실무자는 가해자가 재산을 은닉하거나 중개사가 책임을 회피하기 전에, 행정 민원과 민·형사상 조치를 동시다발적으로 전개하여 상대방이 느끼는 리스크를 보증금 반환 비용보다 크게 만드는 ‘공격적 법적 포지셔닝’을 구축해야 한다.
사기 징후 발견 시 대응방법
사기 징후 발견 시 가장 먼저 수행해야 할 작업은 ‘계약 권한의 원천적 결함’을 법리적으로 확정하는 것이다. 이번 사례에서는 두 가지 결함이 동시에 존재한다.
첫째, 신원 불일치. 등기부등본 갑구 1번에 기재된 소유권보존 명의자는 ‘**찬’인데 가계약금 50만 원을 수령한 계좌의 명의인은 ‘**우’이다. 등기부등본 확인 후 바로 임대인에게 확인하자, 상대방은 개명을 했기 때문에 동일인이라고 주장했다고 한다. 하지만 개명 사실은 오직 가족관계등록부상의 기본증명서(상세)를 통해서만 공적으로 증명된다. 기본증명서에는 성명 변경 이력이 모두 기재되어 있으므로, 변경 이력이 확인되어야 하고, 동시에 주민등록번호 앞자리가 일치하는지도 반드시 대조해야 한다. 기본증명서 제출을 거부하거나 지연시키는 행위를 한다면 사기의 강력한 정황 증거다.
둘째, 신탁 등기에 의한 임대 권한 부재. 등기부등본 갑구 2번에는 2021년 7월 ‘소유권이전 — 신탁’이 등기되어 있다. 수탁자는 한국자산신탁주식회사이며, 신탁원부가 설정되어 있다. 이는 곧 현재 이 부동산의 법적 소유자가 한국자산신탁이라는 것을 의미한다. 등기부 2-1번 신탁주의사항란에도 “이 부동산에 관하여 임대차 등의 법률행위를 하는 경우에는 등기사항증명서 뿐만 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통하여 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 신탁 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라고 명시적 부기가 되어 있다. 수탁자의 서면 동의 없이 위탁자가 독단으로 체결한 임대차 계약은 주택임대차보호법상 대항력을 확보할 수 없다.
이 두 가지 결함이 결합되면, 이는 단순한 행정 절차의 지연이 아닌 ‘의도적인 성명 모용(Identity Misrepresentation) 및 기망 행위’로 규정할 수 있다. 기본증명서상의 개명 전 이름과 신탁원부상의 위탁자 성명이 일치하지 않거나, 개명 사실을 숨기고 입금을 유도한 정황이 있다면 이는 명백한 불법영득의사를 가진 사기 행위에 해당한다.
즉각적 경고 및 행정처분
권한 결함이 확인되는 즉시, 중개사와 임대인 양쪽에 최종 경고를 발송해야 한다. 핵심은 상대방이 가장 두려워하는 카드를 구체적 기관명과 함께 제시하는 것이다. 중개사에게는 ‘영업권 박탈’이, 임대인에게는 ‘형사 처벌과 계좌 동결’이 가장 치명적인 압박 수단이 된다.
중개사를 향한 경고는 다음과 같은 골격을 갖추어야 한다. 신탁원부의 존재를 인지하고도 임차인에게 고지하지 않은 것은 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)를 정면으로 위반한 것이며, 이로 인해 서귀포시청 토지관리팀에 영업정지 민원을 접수하고, 제주자치경찰단에 사기 공모 혐의로 고소장을 제출하겠다는 점을 명시해야 한다. 해당 행위가 입증되면 중개사 자격이 취소될 가능성이 높다.
임대인을 향한 경고는 신탁사의 서면 동의 없이 임대차 계약을 시도한 것 자체가 법적 권한 없는 기망 행위이며, 만약 기본증명서 제출을 거부할 경우 사기죄의 구성요건인 ‘기망’을 뒷받침하는 결정적 증거가 된다. 내용증명 발송과 계좌 가압류 서류 준비가 완료되었음을 통지하고, 기한 내 반환이 없을 시 모든 금융 계좌 동결과 형사 절차에 착수할 것임을 명확히 알려야 한다.
내용증명 발송 후 법적대응
경고 이후에도 반응이 없다면, 즉시 내용증명을 발송하여 법적 근거를 문서화해야 한다. 내용증명은 향후 민사소송에서 청구의 정당성을, 형사고소에서 가해자의 기망 사실에 대한 인지 시점을 각각 입증하는 핵심 증거가 된다.
내용증명에는 수신인을 임대인과 중개인(해당 부동산 대표 공인중개사) 두 명으로 설정하고, 계약의 경위를 먼저 서술한다. 계약 해제 사유로는 세 가지를 적시한다. 첫째, 등기부상 소유자와 수령인의 신원 일치 여부를 증명할 기본증명서(상세) 확인 의무가 위반되었다는 점이다. 둘째, 본 물건이 한국자산신탁 소유의 신탁 부동산으로서 수탁자의 서면 동의 없는 임대차 계약은 원천 무효라는 점이다. 셋째, 중개인이 신탁 물건의 위험성을 알고도 이를 고지하지 않고 “보증금을 낮추면 안전하다”는 식의 허위 정보로 발신인을 기망했다는 점이다.
수신인들이 연대하여 기한 내 기 지급된 50만 원을 반환할 것을 요구하고, 미이행 시 서귀포시청 행정 민원, 제주자치경찰단 고소, 예금 채권 가압류 등 모든 법적 수단을 동원할 것이며, 이에 따른 소송 비용 및 이자 일체는 수신인들의 부담임을 통지한다.
가압류 및 강제집행 프로토콜
계약금반환을 법적으로 강제하기 위한 가장 실효적인 조치는 ‘예금 채권 가압류’다. 부동산 자체에 대한 가압류는 신탁 구조상 수탁자 명의로 소유권이 이전되어 있어 절차가 복잡하고 실효성이 낮지만, 임대인 개인 계좌와 중개업소 운영 계좌를 동시에 가압류하면 압도적인 압박을 가할 수 있다.
특히 중개업소의 운영 계좌가 동결되면 카드 결제와 이체가 즉시 중단되어 영업 자체가 불가능해지므로, 가계약금 100만 원 때문에 전체 비즈니스가 마비되는 상황을 만드는 것이 필요하다.
가압류 신청 시 법원이 요구하는 담보(공탁금)는 소액 사건의 경우 SGI서울보증의 ‘공탁보증보험 증권’으로 대체할 수 있다. 현금 공탁의 부담 없이도 상대방의 재산을 동결시킬 수 있는 실무적 장치다. 가압류와 병행하여 지급명령 신청도 진행해야 한다. 지급명령은 임대인과 중개인을 연대 피고로 하여 청구할 수 있으며, 확정 시 판결문과 동일한 집행력을 가지므로 강제집행의 근거가 된다. 상대방이 이의를 제기하지 않으면 재판 없이 확정되므로, 소액 사건에서는 소송보다 훨씬 신속하고 경제적인 방법이다.
중개업소 행정 제재 및 민원 제기 절차
사법 기관보다 중개사가 더 두려워하는 곳은 관할 지자체다. 행정처분은 유죄 판결 전에도 조사가 개시되는 즉시 중개업소에 상당한 압박을 가한다. 민원 접수는 서귀포시청 종합민원실(토지관리팀) 및 제주특별자치도 자치경찰단을 통해 진행한다.
민원의 핵심 내용으로는 세 가지를 제기해야 한다. 공인중개사법 제25조 위반으로서 신탁 물건의 수탁자 동의 필요성을 설명하지 않은 행위, 부당한 계약 유도로서 신탁 위험을 은폐하고 계약을 종용한 행위, 그리고 성명 모용 방조로서 개명 주장에 대한 기본적 서류 확인 의무를 방기한 행위가 그것이다. 전략적으로 가장 중요한 것은 “시청 토지관리팀에 민원을 접수했다”는 사실과 민원 접수 번호를 중개사에게 직접 전달하는 것이다. 이것만으로도 중개사가 임대인을 압박하여 자발적으로 반환을 유도하게 만드는 ‘자정 작용’을 기대할 수 있다.
검증 없는 계약은 사기꾼에게 보내는 초대장이다
이번 사례의 등기부등본을 종합적으로 분석하면, 을구에 “기록사항 없음”으로 근저당 등은 설정되어 있지 않아 일견 깨끗해 보인다. 그러나 이 깨끗함에 안심하는 순간이 가장 위험하다. 진짜 함정은 갑구에 숨어 있었다. 신탁에 의한 소유권 이전, 소유자와 수령인 사이의 신원 불일치, 그리고 신탁사 동의 없는 무권한 계약 시도라는 삼중의 결함이 이 사건의 본질이다.
제주 지역의 임대차 계약은 로또가 아니라 철저히 검증된 절차의 결과물이어야 한다. 신탁 등기를 확인한 즉시 멈추어야 하며, 신탁원부 열람과 신탁사 동의 확인 없이는 단 1원도 입금해서는 안 된다. 등기부상 이름과 입금 수령자의 이름이 다르면 범죄로 간주하고, 개명 주장은 오직 기본증명서(상세) 원본으로만 증명받아야 한다. 중개사의 “보증금이 적으니 괜찮다”는 식의 감언이설을 경계하고, 행정기관과 법적 서류만이 자산을 지킨다는 원칙을 지켜야 한다.
또한 신탁 물건의 경우 HUG 전세보증보험 가입이 거절되는 경우가 빈번하므로, 보증금 보호의 마지막 안전망마저 작동하지 않을 수 있다는 점도 반드시 사전에 확인해야 한다.
본 프로토콜은 단순히 피해를 호소하는 지침이 아니다. 이는 가해자들에게 “당신의 돈을 지키는 것보다 나의 보증금을 돌려주는 것이 훨씬 싸게 먹힌다”는 사실을 깨닫게 만드는 무기화된 체크리스트다.
단호하고 정교한 법적 대응만이 사기꾼들로부터 소중한 권리를 구제하는 유일한 길임을 명심해야 한다.
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